Степень допустимости законов. Международный ипотечный клуб (Версия для печати)

Степень допустимости законов. Международный ипотечный клуб

Очередное заседание Международного ипотечного клуба (МИК) было посвящено, как обычно, новостям ипотечного бизнеса, креативным методам и технологиям продвижения ипотеки, а также другим актуальным вопросам рынка недвижимости.

Закон исправят до летних каникул

Какой бы вопрос не обсуждали игроки рынка недвижимости, они обязательно коснутся закона об участии в долевом строительстве. Слишком ощутимо затронул этот нормативный акт интересы разных сторон, но так и не смог внести гармонию в отношения между застройщиками, банками, страховыми компаниями и гражданами.

Поправок к 214-ФЗ написано много, их обсуждение давно и не слишком успешно идет в Государственной думе РФ. По уже установившейся традиции о том, как продвигается работа над поправками к закону о долевом строительстве, участникам заседания МИК рассказал депутат Госдумы, член Комитета по бюджету и налогам Александр Коган.

Надежды на то, что все изменения, внесенные профессионалами рынка недвижимости, учтут, практически нет. Их уже рассматривали в ряде заинтересованных министерств и ведомств, но в большинстве своем они не получили одобрения за исключением нескольких. Вероятнее всего пройдут поправки, отменяющие солидарную ответственность застройщиков и банков за выполнение обязательств по срокам и качеству строительства, а также смягчат штрафные санкции по отношению к застройщикам. По словам докладчика, до окончания весенней парламентской сессии законопроект должен пройти все три чтения.

Среди других новостей законодательства рынка недвижимости и ипотеки депутат сообщил и о ходе работы над законом о строительных сберегательных кассах (ССК). Напомним, что ССК рассматривают как альтернативу классической двухуровневой ипотеке. Система принята во многих европейских странах и оказалась весьма эффективной.

Стройсберкассы представляют собой специализированные кредитные организации (банки), привлекающие денежные средства физических и юридических лиц и по мере накопления вкладов выдающие заемы на улучшение жилищных условий физическим лицам. Преимущества ССК перед другими способами кредитования, например жилищно-накопительными кооперативами, в том, что к ним предъявляют такие же жесткие требования (и контроль), как и к любому банку, даже еще более строгие, поскольку круг операций стройсберкассы значительно уже, чем других финансовых институтов.

Судьба закона о ССК не менее драматична, чем 214-ФЗ. Первый его вариант был внесен еще в 2002 году депутатами Госдумы И. Грачевым, О. Дмитриевой, И. Никитчуком и Б. Резником, но одобрения не получил. По мнению законодателей, проект не обеспечивал достаточной защитой вкладчиков. Теперь, как сообщил А. Коган, за рабочую версию принят законопроект, предусматривающий участие государства, что снижает риск возникновения очередной пирамиды.

Хорошие перспективы у другого давно назревшего предложения, которое будет способствовать дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования. Имеется в виду привлечение в ипотеку средств пенсионных фондов. По словам докладчика, вопрос практически решен. В ближайшее время Правительство РФ выпустит постановление о порядке участия пенсионных фондов в ипотеке. «Пока разрешено привлекать не более 2 % этих средств, чтобы не рисковать фондами. Если первый опыт окажется успешным, то процент участия пенсионных денег увеличат», — отметил он.
Трудности продвижения ипотеки А. Коган связывает с недостаточной легализацией доходов граждан. Банки почти примирились с этим и выдают заемы не только под белую, но и под серую и черную зарплаты, однако за повышенные риски выставляют большие проценты по кредитам.
Двойная бухгалтерия с открытыми и скрытыми доходами затрудняет и деятельность законодателей. Депутат посетовал на недостоверную статистику, а ведь на ее базе приходится готовить законы и принимать решения.

Но и хорошему нормативному акту легко разбиться о бюрократические барьеры, о которых говорят сегодня даже на самом верху. О какой эффективности новых проектов может идти речь, если жилой дом в среднем строят 7–9 месяцев, а согласование порой тянется 1,5–2 года. И это, как утверждают, не предел.

Прежде всего проблемы касаются земельных участков под застройку. С 1 октября 2005 года закон требует предоставлять землю только через открытые аукционы, но из более тысячи выделенных под жилищное строительство участков на торги выставлено лишь 9,9 %. Более 87 % участков переданы целевым назначением, что почти всегда означает коррупцию. Подобные факты могут привести к срыву национального проекта по возведению доступного жилья, о чем с возмущением сказал Дмитрий Медведев.

Но даже если предположить, что продажа участков пойдет в соответствие с законом, есть еще один подводный камень. «Просто отдать землю в частные руки — это движение в никуда, — считает А. Коган. — Земля нужна для строительства, а значит, она должна быть насыщена инфраструктурой». Будет правильней, если эту задачу возьмет на себя государство, тем более что обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства стало одной из подпрограмм ФЦП «Жилище».

Рынок недвижимости должен стать менее консервативным

Второй блок вопросов заседания МИК был посвящен нестандартным методам и технологиям продвижения ипотечного кредитования. Руководитель дирекции маркетинга и общественных связей ГК «Корпорация развития территорий» Валех Рзаев посетовал на отсутствие креативности продвижения на рынке банковских услуг в области недвижимости. С точки зрения актуальности и востребованности, ипотеку можно назвать лидером финансового ритейла после потребительского кредитования. Но занять на рынке достойное место данной услуге не позволяет самое главное — недоступность ипотеки для абсолютного большинства населения, считает В. Рзаев. При этом он имеет в виду не только высокие процентные ставки по кредитам, но и процедуру их получения, напоминающую, по его словам, «получение швейцарского гражданства».

Теневые стороны деятельности строительного рынка не позволяют российским инвесторам активнее использовать профессиональные консалтинговые услуги, без которых сегодня не обходится ни один уважающий себя бизнес. «Компании пока морально не готовы возложить ответственность за выполнение ряда работ на третьих лиц», — отметила в своем выступлении бизнес-директор по недвижимости АКГ «Развитие бизнес-систем» Ольга Бахтина. Порог вхождения в строительный бизнес достаточно высок, что не позволяет инвестору думать о дополнительных «маловажных» расходах. Кроме того, мешает привычка работать по старинке, да и консалтинговые компании в большинстве своем не учитывают специфики строительной отрасли. «Данная ниша на сегодняшний день практически пустует», — делает вывод О. Бахтина.

А вместе с тем необходимость серьезных консалтинговых проработок при реализации инвестиционных проектов строители признают единодушно, несмотря на свой консерватизм. Это особенно актуально для непрофильных инвестиционных компаний, недавно пришедших на строительный рынок и нуждающихся в помощи при разработке концепции реализации проекта под ключ с расчетом всех его составляющих.

В примерный перечень консалтинговых услуг в области недвижимости, который, по мнению О. Бахтиной, нашел поддержку в профессиональном сообществе, включены разработка концепции управления инвестиционным проектом, финансово‑правовая схема его реализации, оформление исходно-разрешительной документации и другие. Консалтинговые группы могут взять на себя и разработку правовой модели создания и функционирования управляющей компании в многоквартирном доме, а также всестороннюю проверку партнеров инвестора. А на завершающей стадии — помочь в реализации готовой недвижимости и наметить наиболее эффективный сегмент будущей деловой активности.

Руководитель группы ипотечного страхования «Военная страховая компания» Илья Метелкин затронул актуальную тему страхования финансовых рисков при ипотечном жилищном кредитовании и долевом строительстве. Он предложил воспользоваться системой страхования как кредитору (банку), так и заемщику. Кроме стандартных видов страхования от болезней, несчастных случаев, потери прав на недвижимое имущество или ущерба в результате залива квартиры, руководитель группы ипотечного страхования «Военная страховая компания» назвал и некоторые перспективные страховые продукты. Например, заемщик может застраховать себя от вероятной потери работы, а банк — от дефолта.

Риском для участника долевого строительства является неполучение своей квартиры в срок или невозврат вложенных средств в результате банкротства застройщика и полного прекращения строительства. Подобных примеров сегодня, к сожалению, достаточно. Страхованию следовало бы занять свою нишу в долевом строительстве, но пока оно не готово к этому из‑за непрозрачности деятельности строительных организаций, отсутствия нормативно-правового регулирования на рынке, многообразия схем долевого участия и крайне широкого и малопрогнозируемого круга «внешних» факторов, влияющих на риск наступления страховых случаев, отметил И. Метелкин.

Распечатано с сайта компании "Развитие бизнес-систем" (РБС).