Оценка эффективности и рисков инвестиционного проекта

Современный рынок недвижимости Московского и других регионов России неразрывно связан с инвестиционной деятельностью, интерес к которой постоянно растет. Приступая к реализации инвестиционного проекта, инвестор стремится оценить его эффективность, основным критерием которой является рентабельность.

Проект считается выгодным, если его реализация покрывает все затраты (инвестиционные и эксплуатационные), а также обеспечивает необходимую норму прибыли для ее участников. Согласно существующим стандартам девелоперский проект эффективен, если его рентабельность не ниже 30 %.

При оценке проекта к расходам относят капитальные и текущие затраты на строительство, а к доходам — выручку от реализации возведенной недвижимости.

Расчет коммерческой эффективности проекта основывается, как правило, на движении денежных потоков, то есть всех доходов и расходов.

Что касается рисков инвестиционного проекта, то любое подобное начинание является рискованным, так как действует во внешней среде, которая меняется, внося значительную степень неопределенности в ситуацию.

Риски инвестиционного проекта — это возможность отклонения от намеченных целей, и оценить их — значит выявить все причины возникновения, вероятность наступления и последствия (величину) потенциальных потерь.

Существуют качественная и количественная оценки рисков.

Качественный анализ означает выявление всех возможных рисков в соответствии с существующей классификацией:

  • макроэкономические риски (общеэкономическая ситуация в стране);
  • социально-политические риски (изменение политической ситуации, законодательства);
  • финансовые риски (движение финансовых потоков);
  • маркетинговые риски (общая ситуация на рынке и позиционирование);
  • производственные риски (строительно-монтажные работы);
  • деловые риски (взаимоотношения с партнерами);
  • операционные риски (ошибки в управлении и контроле);
  • риски события (форсмажор).

В процессе анализа необходимо руководствоваться тремя основными правилами: выделять простые риски, учитывать зависимые и независимые риски, понимать, какие риски являются устранимыми, а какие — неустранимыми.

Для анализа причины возможных рисков необходимо собрать большую информацию из разных источников: финансовой отчетности, маркетинговых исследований, схем организационно-управленческой структуры и др. Затем нужно разработать систему мер по нейтрализации и минимизации рисков — таких, как:

  • создание резервов на непредвиденные расходы;
  • проведение маркетинговых исследований, которые позволяют приблизить прогноз объемов и цен продаж к реальности;
  • страхование;
  • включение в договоры с контрагентами дополнительных условий, которые позволяют переложить риск на других лиц или распределить его.

При проведении качественного анализа лучшим считают метод экспертных оценок, используемый группой экспертов. Они изучают всю доступную информацию о проекте, внешней среде, а затем составляют перечень рисков и осуществляют их ранжирование по вероятности проявления и величине возможного ущерба.

Количественный анализ рисков выражается в формализации результатов качественного анализа и определении степени общего риска девелоперского проекта.

На практике чаще всего используют два метода: анализ чувствительности и анализ сценариев.

Анализ чувствительности заключается в поочередном изменении значений определенных проектных переменных и проверки их влияния на результаты проекта (например, изменение площади объекта, стоимости строительства, цены продаж, появление дополнительных обременений и т. д.).

В итоге выявляют наиболее важные факторы риска проекта. Частный случай анализа чувствительности — анализ безубыточности, который показывает взаимосвязь объема строительства, себестоимости и прибыли. Смысл его состоит в том, чтобы определить объем реализации, при котором инвестор уже не несет убытки, но еще не имеет прибыли.

В случае сценарного подхода значения нескольких проектных переменных варьируются, в результате чего удается создать альтернативный вариант проекта. Как правило, разрабатывают три сценария проекта: оптимистический, пессимистический, наиболее вероятный.

Проект принимают, если результаты всех трех сценариев положительны, и отвергают, если они отрицательны. В других случаях необходимо провести доработку проекта.

Оценивать риски необходимо постоянно — как на этапе разработки, так и в процессе реализации, отслеживая возникновение новых и отсеивая те, которые уже не угрожают проекту.

В качестве примера приведем экспресс-анализ эффективности инвестиционного проекта строительства конкретного жилого дома (см. таблицу). При этом полагаем, что на строительство есть все документально подтвержденные разрешения: постановление правительства, инвестиционный контракт, договор на аренду земли, исходно-разрешительная и проектно-строительная документации.

Анализ эффективности инвестиционного проекта строительства жилого дома

Количественные показатели

Площадь земельного участка

1,8 га

Общая площадь объекта

40 533 кв. м

Общая площадь квартир

28 576 кв. м

Общая нежилая площадь

1888 кв. м

Количество этажей

24

Доля города по жилым помещениям

30 %

Доля инвестора по жилым помещениям

70 %

Доля города по нежилым помещениям

40 %

Доля инвестора по нежилым помещениям

60 %

Подземная автостоянка

2453 кв. м

Количество машиномест

100

Доля инвестора

80 %

Доля города

20 %

Показатели для расчета

Цена продажи жилья

1700 долл./кв. м

Цена продажи нежилых помещений

2000 долл./кв. м

Цена продажи 1 машиноместа

15 000 долл.

Расходы

Стоимость строительства

400 долл./кв. м

Общая стоимость строительства

16,2 млн. долл.

Стоимость внешних коммуникаций

2 млн. долл.

Стоимость проектирования

0,0075 млн. долл.

ИРД

Оплачено

Пл ата за инфраструктуру

0,6 млн. долл.

Служба заказчика

0,65 млн. долл.

Непредвиденные расходы (10 %)

1,6 млн. долл.

Итого: 21,1 млн. долл.

Экономика проекта

Затраты на приобретение контракта

4,5 млн. долл.

Затраты на продажу построенной недвижимости

0,3 млн. долл.

Затраты на строительство

21,1 млн. долл.

Итого: 25,9 млн. долл.

Доходы

Продажа жилых помещений

34 млн. долл.

Продажа нежилых помещений

2,27 млн. долл.

Продажа гаражей

1,2 млн. долл.

Итого: 37,9 млн. долл.

Общая прибыль по объекту

12 млн. долл.

Рентабельность инвестиций

46,3 %


Распечатано с сайта компании "Развитие бизнес-систем" (РБС).



Закрытое акционерное общество «Аудиторско-консультационная группа «Развитие бизнес-систем».
Телефон: +7 495 967 6838 / Факс: +7 495 956 6850 / e-mail:
© 2011 / ЗАО "АКГ "РБС"/ Все права защищены
Рейтинг АКГ - 7 Rambler's Top100