Золотые правила договора аренды. Правовая экспертиза договора, которая защитит арендатора и предотвратит конфликты

Вполне законные формулировки договора вызывают налоговые проблемы
Когда арендная плата может повышаться чаще чем раз в год
Как суды разрешают конфликты вокруг улучшения арендованного имущества

Подходящий по цене и качеству подобрать сейчас очень непросто, особенно в больших городах. Между тем, арбитражные суды по-прежнему заполнены исками, возникающими из договора аренды. Мы постарались привести здесь самые частые проблемные ситуации, с которыми сталкиваются арендаторы. С тем, чтобы помочь нашим читателям, осуществляющим юридическое сопровождение сделки по аренде офиса, предотвратить проблемы и конфликты.

Проверить права арендодателя на предоставление имущества в аренду

Вроде бы совсем ординарное юридическое действие, но на практике, как это не удивительно, проблемы с правом арендодателя на предоставление имущество возникают нередко.
Если право на сдачу в аренду имущества у арендодателя отсутствует, договор будет ничтожным – на основании статей 168 и 608 Гражданского кодекса (определение ВАС РФ от 17.10.07 № 13382/07). Чтобы избежать неожиданного выселения или претензий налоговых органов о неправомерности включения в расходы арендных платежей, арендатору перед заключением договора необходимо получить у арендодателя документы, которые удостоверяли бы право сдавать имущество в аренду. Помимо всего прочего, при отсутствии таких документов невозможно будет зарегистрировать договор, если согласно законодательству он подлежит государственной регистрации.
Если арендодатель является собственником недвижимости, то необходимо, чтобы он предъявил свидетельство о праве собственности. Если имущество находится у арендодателя на ином вещном праве (унитарные предприятия или учреждения), то нужен документ от собственника, предоставляющий право сдавать имущество в аренду. Это может быть:
1) договор, заключенный арендодателем с собственником помещения (например, договор на право хозяйственного ведения, договор оперативного управления), где прямо сказано, что арендодатель вправе передавать в аренду нежилые помещения, являющиеся предметом договора;
2) письмо от собственника, подтверждающее права арендодателя;
3) отметка собственника на договоре аренды (штамп собственника на договоре в знак согласия)

Не допустить в договоре формулировок, которые можно толковать как освобождение от арендной платы

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Она может быть в виде твердой суммы (периодической или единовременной), доли в полученных арендатором плодах, продукции и доходах, предоставленных арендатором услугах, переданных арендодателю вещах. И, наконец, возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества. С последней формой арендной платы нужно быть аккуратнее.

ОПЫТ КОЛЛЕГИ. Делится Наталья Фиш, эксперт по налоговой практике ООО КПЦ «Юрконсул»: «По условиям договора стороны хотели возложить на арендатора обязанность по улучшению арендованного имущества и зачесть данные расходы в счет арендной платы. Это законно и возможно, но формулировка условий конкретного договора создала сторонам определенные проблемы. Так, в договоре было предусмотрено, что «арендатор обязуется за свой счет произвести ремонт арендуемых помещений. Арендодатель не взимает арендную плату с арендатора за такой-то период». В этом случае, исходя из прямого смысла договора, арендная плата как бы вообще не предполагается. За данный период у арендатора возникает объект налогообложения в виде дохода – безвозмездно полученные услуги по предоставлению помещения. Определить налоговую базу налоговым инспекторам не составит труда, так как стоимость арендной платы за последующие месяцы аренды определена в самом договоре».

Надо внимательно следить за тем, как определены условия о включении улучшений имущества в счет арендной платы. Например, можно было указать, что арендная плата взимается в двух формах: в твердой сумме и в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества в такой-то период.

Убедить арендодателя в неправомерности условия о частом повышении арендной платы

ЦИТИРУЕМ ЗАКОН. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

На практики арендодатели постоянно пытаются предусмотреть в договоре положения, позволяющие им изменять арендную плату чаще, чем это возможно.
Между тем, как подтверждает судебная практика, норма пункта 3 статьи 614 вовсе не позволяет сторонам прописывать в договоре, что арендная плата меняется чаще. А вот установить запрет на изменение арендной платы договором можно. Или зафиксировать, что она не может меняться, к примеру, чаще, чем раз в два года.
Однако надо учитывать вот что. Суды исходят из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ: Юлия Ахмедова, ведущий юрист отдела правовых корпоративных стратегий ЗАО АКГ «Развитие бизнес систем» уверена, что ограничение действует только в отношении арендной платы, которая устанавливается в твердой сумме. «Если размер арендной платы является определяемым, то более частое (один раз в пол года, ежеквартально и т.п.) изменение размера арендной платы в результате корректировки не является изменением ее размера в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса».

Так, если договором предусмотрено ежеквартальное повышение арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, то ее более частое, чем раз в год, повышение возможно.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным условия договора аренды о ежеквартальном повышении размера арендной платы. По договору, арендная плата должна была индексироваться с учетом инфляции. По мнению истца, это условие противоречило императивной норме Гражданского кодекса, которая устанавливает возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Суд первой инстанции удовлетворил иск. Однако кассационная инстанция отменила решение, и отказала в иске по следующим основаниям. В договоре арендная плата установлена не в твердой сумме, а должна исчисляться по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах в удовлетворении иска было отказано (информационное письмо президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

В другом деле арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы влечет за собой более частое изменение размера арендной платы. Но в удовлетворении иска также было отказано, так как в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (п. 2 ст. 317 ГК РФ) (информационное письмо президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Не заключать отдельных соглашений на оплату коммунальных услуг

Арендная плата за нежилое помещение часто включает в себя две составляющих: постоянную и переменную. Постоянная – это собственно плата за пользование помещением. А переменная состоит из коммунальных расходов и определяется на основании счетов, выставляемых арендодателем ежемесячно.
Сразу скажем, что отказ арендатора оплачивать коммунальные услуги, которые поставляются через присоединенную сеть (вода, электроэнергия) на том основании, что он не является абонентом, суд не примет.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Арендатор обратился в суд с иском о признании недействительным соглашения, в котором определен порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию, как не соответствующего нормам Гражданского кодекса об энергоснабжении. Суд первой инстанции поддержал довод истца и признал договор ничтожным, так как не было получено разрешение энергоснабжающей организации на подключение субабонента (арендатора) (ст. 545 ГК РФ). Однако суд апелляционной инстанции отменил это решение. Сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент, имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации. Ответчик (арендодатель) в качестве абонента получал электроэнергию на основании договора с энергоснабжающей организацией. С истцом заключен договор аренды нежилых помещений в здании, принадлежащем ответчику. Кроме того, стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию. Данное соглашение стороны назвали договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, указав основанием для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и арендатором. Таким образом, истец пользовался получаемой ответчиком электроэнергией в связи с арендой помещений. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, является договором энергоснабжения, необоснован. Оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону не имелось (информационное письмо ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Соглашение о порядке участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.
Однако такое соглашение чревато для арендатора налоговыми рисками. Налоговые инспекторы могут исключить из состава расходов платежи за электроэнергию по отдельному договору по причине отсутствия согласия энергоснабжающей организации. Правда, с учетом позиции Высшего арбитражного суда, высока вероятность того, что в суде арендатор такой налоговый спор выиграет. Но чтобы разбирательств избежать, лучше не заключать отдельного договора или соглашения на коммунальные услуги, а включать коммунальные платежи в арендную плату.

ОПЫТ КОЛЛЕГИ. Рассказывает Наталья Фиш, эксперта по налоговой практике ООО КПЦ «Юрконсул»: «К нам недавно обратилась компания с вопросом о возможности заключения договора энергоснабжения без договора аренда. Такая ситуация возникает, когда речь идет, например, о том, что у одного здания два собственника, а договор с энергоснабжающей организацией есть только у одного из них. Второй собственник по каким-то причинам не хотел заключать договор напрямую с энергоснабжающей организацией, а рассчитывал получать электрическую энергию через другого собственника здания. При этом оба собственника не собирались получать разрешение энергоснабжающей организации на заключение такого договора. Они полагали, что действуют правомерно на основании позиции Высшего арбитражного суда. Мы проанализировали эту ситуацию и пришли к выводу, что заключение договора энергоснабжения без получения согласия энергоснабжающей организации в рассматриваемой ситуации неправомерно. Таким собственникам тяжело будет правильно выстроить отношения не только между собой, но и со своими арендаторами. Ведь заключение договора аренды с одним собственником, а договора энергоснабжения с другим также не возможно без согласия энергоснабжающей организации».

Особо оговорить в договоре обязанности сторон в отношении ремонта

Если стороны «забудут» в договоре оговорить условие о капитальном ремонте, то он полностью ляжет на плечи арендодателя. Такое положение будет полностью соответствовать статье 210 Гражданского кодекса, которая возлагает обязанность по содержанию имущества непосредственно на собственника. Любые попытки принудить арендатора к проведению капитального ремонта будут безосновательны. Но только при одном условии: если не будет доказано, что необходимость в таком ремонте возникла по вине арендатора.
Чтобы предотвратить конфликты, лучше все-таки внести в текст договора подробные положения о капитальном ремонте. Указать, кто будет его проводить, кто и в каком порядке профинансирует и др.

ОПЫТ КОЛЛЕГИ. Денис Шорин, старший юрист, руководитель проектов компании «Самета - Недвижимость и Право», советует: «Если проведение капитального ремонта будет осуществлять собственник, независимо от того, отражено это в договоре или нет, арендатор должен настаивать на внесении в договор аренды пунктов о том, как ему будут компенсированы временные неудобства, связанные с ремонтом. Если при проведении капитального ремонта последует частичное или полное приостановление деятельности организации, то арендатор должен оговорить, как он сможет минимизировать и компенсировать свои потери. Если стороны при обсуждении условий договора решили оговорить порядок произведения капитального ремонта, а собственник настаивает на том, чтобы эта обязанность была возложена на арендатора, то последнему, для защиты своих интересов, нужно внести в договор соответствующие пункты. Это может быть право на соразмерное уменьшение арендной платы либо зачет стоимости ремонта в счет арендной платы».

Если же арендодатель все-таки пренебрегает своей обязанностью делать ремонт, а он объективно необходим, закон дает арендатору право зачесть свои расходы в одностороннем порядке без согласия арендодателя. Но обилие арбитражной практики свидетельствует, что не все арендодатели так запросто сдаются. Поэтому важно безукоризненно оформить документы.
Во-первых, у арендатора должно быть документальное подтверждение того, что возникла неотложная необходимость ремонта помещения (постановления федеральных арбитражных судов Центрального округа от 26.09.07 № А64-3459/06-9, Северо-Западного округа от 17.08.06 № А05-19092/2005-30, Дальневосточного округа от 01.11.05 № Ф03-А51/05-1/3001). Это может быть акт, подписанный обеими сторонами, заключение эксплуатационных организаций, независимых технических экспертиз и т.п. Во-вторых, необходимы доказательства, что арендодателя просили сделать капитальный ремонт, но он отказался или просто не ответил (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.08.06 № А05-19092/2005-30). В-третьих, заявление о зачете лучше послать заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае, оно будет служить подтверждением того, что арендодатель получил заявление о зачете.
Заявление о зачете можно сделать еще до фактической оплаты арендатором ремонтных работ подрядчику (п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.01 № 65). Но вот включить в зачетную сумму будущую арендную плату нельзя. По мнению Президиума ВАС, зачет возможен только в отношении тех арендных платежей, срок уплаты которых уже наступил (п. 18 информационного письма № 65). Но когда придет срок следующего платежа по аренде компания вправе направить арендодателю новое заявление о зачете – на оставшуюся часть затрат на ремонт.
Отметим, что арендатору, желающему компенсировать свои расходы за счет арендодателя, возможно, придется еще доказывать, что ремонт был именно капитальным.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Суд отказал во взыскании убытков, понесенных ООО в связи с проведением капитального ремонта арендуемых им нежилых помещений. Свою позицию он обосновал тем, что предметом имеющегося в материалах дела договора подряда, на который ООО ссылалось в обоснование своих требований, было выполнение работ с целью восстановления исправности конструкций и систем инженерного оборудования. Такие работы, по мнению суда, охватываются понятием текущего ремонта, обязанность по проведению которого возложена договором аренды на ООО. В удовлетворении иска было отказано (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.07.07 № А56-9960/2006).

Заручиться согласием собственник на неотделимые улучшения арендованного имущества

Пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса прямо указывает на то, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, не возмещается. При необходимости арендатор, конечно, может их произвести, осознавая, что никакого возмещения расходов он не получит. Кроме этого, есть риск, что арендодатель попросит при прекращении договора аренды эти улучшения все-таки отделить, что означает новые расходы для арендатора. Так, согласно статье 622 кодекса, по окончании срока аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Поэтому не исключено, что арендодатель вообще откажется принимать сделанные арендатором улучшения, так как изменение стоимости вещи может увеличить бремя ее содержания и арендатору за свой счет придется привести арендуемое имущество в первоначальное состояние.
Вопрос о праве собственности на неотделимые улучшения также остается открытым. Из названия и смысла нормы, регулирующей отношения, связанные с использованием неотделимых улучшений, с полной уверенностью можно сказать, что после окончания срока действия договора они остаются в собственности арендодателя. Причем независимо от того, возмещал ли он расходы арендатору, связанные с улучшением имущества или нет. Однако с какого момента у арендодателя возникает право собственности на неотделимые улучшения? Конкретного ответа на этот вопрос Гражданский кодекс не дает. Некоторые эксперты полагают, что из контекста статьи 623 кодекса следует: неотделимые улучшения изначально принадлежат арендодателю. Однако анализ арбитражной практики показывает, что суды не видят каких-либо нарушений действующего законодательства в той ситуации, когда неотделимые улучшения арендованного имущества стороны договариваются считать собственностью арендатора (постановления федеральных арбитражных судов Волго-Вятского округа от 16.04.02 № А11-3026/2000-К1-4/127, Северо-Западного округа от 27.03.01 № А56-2448/00).

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ. По мнению Дениса Шорина, старшего юриста, руководителя проектов компании «Самета - Недвижимость и Право», «особое внимание необходимо обратить на то, что нормы статьи 623 Гражданского кодекса не определяют такое понятие, как «улучшение имущества». Поэтому часто его употребляют, говоря о капитальном ремонте объекта аренды. На самом деле капитальный ремонт направлен на поддержание имущества в исправном состоянии, а не на его улучшение».

Иметь в виду право арендодателя на удержание имущества арендатора

Арендодатель всегда несет риск невнесения арендатором арендной платы. Если такое неприятное событие произошло, то арендодатель в соответствии с Гражданским кодексом приобретает право удерживать его имущество (например, товар, оборудование и т.д.) до момента внесения арендных платежей.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. Между сторонами был заключен договор аренды сроком на пять лет. В арендованном помещении арендатор держал свое оборудование. Когда арендатор захотел вывезти свое имущество, арендодатель учинил этому препятствия. Он объяснил свое поведение тем, что имеет право удержания на основании пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса, потому что арендатор не уплатил ему арендную плату в полном объеме. После полного расчета он пообещал вернуть. Тогда арендатор обратился в суд с иском о возврате имущества из чужого незаконного владения. Суды всех инстанций в иске отказали по следующим основаниям. Право на удержание вещи должника возникает у кредитора, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Арендатор сам оставил это оборудование у арендодателя после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поэтому арендодатель вправе удерживать оборудование, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (информационное письмо президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Надо иметь в виду, что если в договоре аренды ничего о праве арендодателя удержать имущество арендатора за долги по арендной плате не говорится, собственник имущества все равно такое право получит в силу прямого указания закона. Поэтому если арендатор хочет это право исключить или ограничить, необходимо четко это записать в договоре.

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ. Дарья Муратова, юрист ЗАО «К&В», адвокат специально разъяснила, что попытки некоторых арендаторов исключить условие об удержание из договора абсолютно бесполезно. «Право удержания принадлежит арендодателю на основании закона (§ 4 гл. 23 ГК РФ) и не зависит от того, включено такое условие в договор аренды или нет – за исключением случая, когда договор содержит иные правила относительно удержания, например, прямо его запрещает. Поэтому условие об удержании в договор аренды можно не включать, имея при этом в виду, что если арендатор свои обязательства нарушит, арендодатель сможет данным правом воспользоваться. Если же арендатор не хочет, чтобы у арендодателя такое право было, либо хочет установить иные правила удержания, ему следует настаивать на включение в договор аренды условия, четко это регламентирующее».

Прописать, что арендные платежи будут перечисляться только после подписания приема-передачи помещения

Несмотря на то, что договор аренды является консенсуальным, закон связывает его с моментом передачи имущества арендатору и составлению сторонами акта приема-передачи, к примеру, помещения. Иначе обязанность арендодателя по передаче имущества будет не исполнена, а, следовательно, у арендатора не возникает обязанности по оплате арендных платежей.
Правда, судебная практика по этому вопросу не однозначна. Так, в одном из дел, кассационная инстанция посчитала, что нарушение правила о составлении передаточного документа при реальной передаче во владение и пользование арендованного имущества не является основанием считать договор не заключенным. А значит, стороны по договору должны исполнять свои обязанности в полном объеме и надлежащим образом (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.01.03 № Ф04/382-16/А45-2003).
Но есть и противоположные судебные решения (например, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.04.04 № А29-5664/2003-2э). Поэтому лучше всего соблюсти все правила по составлению передаточной документации (п.1 ст. 655 ГК РФ). А чтобы дисциплинировать контрагента, указать в договоре, что платежи будут перечислять столько после оформления соответствующего акта.

МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ. Денис Шорин, старший юрист, руководитель проектов компании «Самета - Недвижимость и Право» отмечает, что «подписание передаточных документов важно для арендатора еще и потому, что акт приема–передачи арендованного имущества является первичным документом, подтверждающим совершение данной хозяйственной операции. И его отсутствие лишает права арендатора включать в затраты расходы по арендной плате».