Покупка элитной квартиры. Выгодные инвестиции и возможные риски

Тему элитной недвижимости достаточно часто обсуждают на страницах специализированных изданий. И это неслучайно. Одна из основных причин — происшедшее за последние годы на рынке нетипового жилья серьезное расслоение как по уровню комфортности, так и по стоимости. Сформировались целые районы (так называемые спальные), где строят и относительно дешевое жилье, и дорогие престижные кварталы и улицы. Как правило, элитным считают район с хорошей экологией, развитыми инфраструктурой, транспортной сетью и прочими удобствами, обеспечивающими комфортное, безопасное проживание. Определился также перечень критериев, отличающих один класс нетиповых домов от других.

Местоположение дома — основной признак, по которому здание относят к той или иной категории жилья. Так, юг и юго-восток Москвы традиционно считают относительно недорогими и не престижными по статусу районами, а юго-запад и запад, наоборот, местом расположения дорогой недвижимости.

Строительные и инфраструктурные характеристики здания. Самым качественным материалом является кирпич, поэтому в элитных домах монолитный бетон, как правило, применяют только для возведения несущих конструкций.

Современное техническое оснащение дома, то есть собственная котельная и доочистка воды, оптико-волоконные каналы связи, импортные лифты и отделочные материалы, центральная система поддержания микроклимата. Обязателен подземный гараж и охрана территории. За подобный комфорт жильцы дома платят, как правило, 2–3 долл. за кв. м в месяц.

Стоимость одного квадратного метра элитного жилья на рынке недвижимости Москвы составляет в настоящее время от 3 до 10 тыс. долл. Однако существуют и более дорогие объекты. Что касается жилой недвижимости бизнес-класса, то такие дома возводят, например, в районе станций метро «Университет», «Кунцевская», «Сокол», «Фили», «Проспект Вернадского». Домов класса люкс в столице сейчас немного, и стоят они очень дорого. Это так называемая точечная застройка в центральной части Москвы: районы Старого Арбата, Патриарших и Чистых прудов, Остоженки, Пречистинки, Ордынки, Полянки и др.

Следует отметить, что понятие «элитность» носит скорее условный характер.

Небольшой экскурс в прошлое показывает, как менялись представления о таком жилье.

На первом этапе, до середины 90?х годов, элитными считали большие коммунальные квартиры в центре Москвы, которые становились такими после расселения прежних жильцов и вложения значительных средств в ремонт. В настоящее время подобных квартир, представляющих интерес для потенциального покупателя, осталось немного. Затем к элитным стали относить четырех- и пятикомнатные квартиры и блоки из нескольких соседних квартир в домах сталинского типа на Кутузовском, Ленинском, Ленинградском проспектах, а также вдоль набережной Москвы-реки.

Основным фактором, влияющим на эту эволюцию, стало не только улучшение материального положения, но и изменение представления людей о качестве дорогой недвижимости. Для покупателей было недостаточно большой площади квартиры и престижного расположения дома в центре. Тем более что дома постройки конца XIX — начала XX века отличала большая степень износа, деревянные перекрытия, старые коммуникации и непрезентабельный фасад. Здравый смысл и простой расчет подсказывали, что расходы на ремонт бывшей коммуналки превышают стоимость самой квартиры. Стало очевидно, что необходимы более эффективные вложения в недвижимость.

Настал период, когда покупку элитной недвижимости начали рассматривать не только как возможность решения жилищной проблемы, но и как выгодное инвестирование. Жители регионов России стали активнее вкладывать средства в дорогую недвижимость Москвы, получая при этом право на московскую прописку.

В последние годы к действительно элитной недвижимости относят и полностью реконструированные дома клубного типа в центре Москвы. Они отличаются престижным местоположением, ограниченным числом квартир, автономным инженерным обеспечением, высоким уровнем комфорта и обслуживания, закрытым режимом проживания. Хотя каждый покупатель имеет собственные представления об элитности жилья, общим показателем является его высокая стоимость, которая в идеале должна соответствовать высокому качеству.

Какие же проблемы возникают у покупателя элитной недвижимости? Строго говоря, те же, что и при покупке любого жилья, однако, учитывая стоимость квартиры, порядок рисков здесь иной.

Каким образом предупредить или минимизировать их?

Как известно, при проведении сделки заключают договор. Если речь идет о вторичном рынке, то чаще всего это договор купли-продажи. В большинстве случаев подобные сделки носят альтернативный характер, так как большие квартиры (именно они претендуют на звание элитной недвижимости) нуждаются в расселении жильцов.

Очевидно, что чем больше квартир участвует в сделке, тем выше риск у покупателя элитной квартиры. В большинстве случаев эти риски связаны с юридической чистотой каждой квартиры, рассматриваемой в качестве варианта для расселения. Отметим, что для покупателя дорогой недвижимости принципиально важно, какую цену укажут в договоре купли-продажи. Если это полная рыночная стоимость, то следует помнить, что сумму сделки свыше 1 млн. руб. облагают 13 %-ным налогом, если недвижимость была в собственности у прежних хозяев менее трех лет. Если указана стоимость по справке БТИ, то разницу в сумме необходимо оформить распиской от бывшего собственника в получении денег. Следует также предусмотреть систему мер по своевременной регистрации граждан после расселения по новому месту жительства.

Кроме того, при расселении надо заранее решить, на чье имя оформляют квартиру, а также получить письменное согласие супруга (или его личное присутствие) на проведение сделки. Необходимо в обязательном порядке проверить права несовершеннолетних и при необходимости оформить в органах опеки соответствующие документы. Дело в том, что в связи с изменениями и поправками в законодательстве о приватизации (1994 год) в число собственников стали включать несовершеннолетних детей. Те же, кому исполнилось 15–18 лет, обязаны предоставлять письменное согласие на приватизацию. По истечении времени это может дать основания для признания недействительными уже проведенные сделки.

На рынке первичного жилья в последнее время появился достаточно большой выбор новостроек, которые по своим параметрам причисляют к элитным. Многие из них продают на этапе строительства. Однако к такому приобретению нужно относиться с определенным вниманием, несмотря на очевидную выгоду. Ведь жилья в реальности еще нет, а есть, например, опасность изменения проектного решения. Так, возможно изменение метража и планировки квартиры, а также задержка сроков строительства. При этом у элитной квартиры в новом доме существует много достоинств: свободная планировка, высокие потолки, новые коммуникации, возможность объединения квартир на стадии строительства, наличие подземного паркинга, соответствующее социальное окружение жильцов, современная внутренняя инфраструктура дома, комфортное и безопасное проживание.

Однако заметим, что покупка элитного жилья в строящемся доме кардинально отличается от сделки с готовым жильем. Здесь совершенно другие пакет документов и оформление сделки.

Одна из особенностей — отсутствие типовых договоров. Условия строительства и правовая основа продажи недвижимости у каждой компании индивидуальны, поэтому при заключении договора о долевом участии, особенно в новой его редакции (от 24 декабря 2004 года), следует привлечь специалиста-консультанта.

Выбирая компанию-застройщика, необходимо проверить ее деловую репутацию. Главное — убедиться в наличии у нее необходимых правоустанавливающих документов на строительство (постановления правительства, инвестиционный контракт, договор аренды или собственности на землю, исходно-разрешительная документация и др.).

Заключая договор соинвестирования, надо внимательно ознакомиться с его условиями и обратить внимание на сроки строительства, стоимость жилья, график платежей, рассрочки, проценты, налоги, штрафные санкции. В этом отношении новый договор о долевом участии дает покупателю значительные права.

Кроме того, нелишне поинтересоваться перспективами дальнейшей эксплуатации здания, обустройства территории, наземной парковки, сервисных служб, которые также определяют статус дорогой недвижимости.

Если строительство дома находится на стадии котлована, необходимо чаще посещать стройку, чтобы представлять себе реальные перспективы, а также помнить, что покупатель имеет право вносить в договор требования, гарантирующие его права на элитное жилье.